Latina, Santino Nardi: “Fiaip dice NO al deposito-prezzo”

Nella legge concorrenza appena emanata, seminascosta, c’è una norma che realizza uno degli incubi di chi deve vendere casa. «E anche uno spettro per gli agenti immobiliari – afferma Santino Nardi, presidente provinciale Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), che infatti hanno denunciato l'”assurdo” contenuto nella norma entrata in vigore martedì 29 agosto». Si chiama “deposito del prezzo al Notaio”. La questione è vecchia, spiega Nardi, risale addirittura alla legge 27 dicembre 2013 n. 147, quando il legislatore se ne uscì con una novità che avrebbe duramente colpito il mercato immobiliare. «Tutte le somme che qualsiasi acquirente avesse dovuto dare al venditore per l’acquisto di una casa – afferma il Presidente – non avrebbero potuto essere consegnate al venditore, ma obbligatoriamente essere versate in un conto speciale per permettere allo Stato di lucrarne gli interessi». I problemi erano evidenti: il deposito prezzo non era solamente un esproprio per il venditore, che perdeva la proprietà dell’immobile ma non incassava il prezzo, ma sarebbe stato anche un ostacolo gravissimo in numerose circostanze degli affari quotidiani: la norma – se applicata – non avrebbe infatti permesso una serie di operazioni che richiedono necessariamente la disponibilità del danaro al momento della vendita, la più classica il disporre del ricavo per comprare un nuovo immobile. Per questi motivi qualcuno prudentemente ritenne di non far applicare immediatamente la legge. Oggi ci risiamo, anche se entra in vigore il deposito prezzo facoltativo: col DDL Concorrenza (comma 142) il legislatore ha infatti disposto formalmente l’entrata in vigore della disciplina del “deposito prezzo” di cui alla legge del 2013 ma modificandola in una caratteristica importante: la disciplina non è più obbligatoria ma solo facoltativa. «Spero comunque che il deposito prezzo rimanga lettera morta e non sia mai usato – insiste Nardi – e comunque mi auguro che quando l’applicazione della disciplina del deposito prezzo contrasti con l’intera operazione economico-finanziaria delle parti, quest’ultime abbiano il buon senso di non pensarci nemmeno». I motivi: presto detto. «In estrema sintesi – spiega Nardi – quando una qualsiasi delle parti lo richiede, il notaio sarebbe tenuto a prelevare l’intero prezzo (ovviamente il prezzo residuo che al momento dell’atto non è ancora stato pagato) e a versarlo su un conto dedicato speciale a disposizione dello Stato, in modo che lo Stato possa beneficiare degli interessi, e svincolandolo successivamente secondo le istruzioni dategli dalla parte». Per legge, il tempi massimo per una trascrizione è di 30 giorni, la media è di 15. Non molto, ma quanto basta per creare problemi, anche grandi. «Si interrompono le vendite a catena, cioè la vendita di un immobile e l’immediato acquisto di uno nuovo, che sono quelle più diffuse in Italia», spiega Nardi. «Sarà quindi molto difficile per chi vende casa impegnarsi all’acquisto di un nuovo immobile, non potendo contare sul denaro proveniente dalla vendita della propria abitazione».
E c’è di più: un compratore, dopo un preliminare, potrà ad esempio bloccare la vendita perché ha rilevato delle irregolarità. Il compratore si troverà dunque a passare da proprietario a debitore. Con un immobile trasferito e senza i soldi». Toccherà poi alla giustizia civile dirimere il contenzioso. Coi tempi che tutti conosciamo. «È in definitiva un’arma nelle mani del compratore, che potrà addirittura usare la sua capacità coercitiva», commenta il presidente Fiaip. In altre parole, il compratore si potrà trovare nella condizione di “ricattare” chi vende casa, che, vista la situazione, nella maggior parte dei casi non è privilegiato. La stangata fiscale sugli immobili e il conseguente crollo dei prezzi del mattone hanno penalizzato i proprietari oltre ogni misura. La legge sulla concorrenza ci aggiunge ora un ulteriore carico. Un altro aspetto rilevante – continua l’analisi del Presidente – è che sembra, al momento, che le altre parti non possano opporsi alla scelta di una sola di esse. Devono soggiacere, e accettare, perché l’opzione di avvalersi del deposito prezzo è un’opzione potestativa, d’ordine pubblico, inderogabile e quindi irrinunciabile. Non sono ammesse neppure pattuizioni anticipate contrarie. «Non si potrà, a mio avviso, prevedere nel preliminare che le parti non si avvarranno del deposito prezzo. Ciò perché la parte deve essere libera fino all’ultimo momento di valutare le circostanze (magari sopraggiunte) che possano determinarlo in ordine alla decisione da assumere». E non manca poi il risvolto “esilarante” segnalato dagli agenti immobiliari. Gli interessi del “famigerato” conto corrente dove verranno depositati i soldi, vanno allo Stato. Che, secondo la legge, li destinerà alle Piccole e medie imprese. «Nemmeno la cortesia di reinvestire nello stesso settore, magari finanziando l’edilizia nelle aree terremotate», commenta neanche troppo ironicamente Nardi.
Anche il discorso-interessi è poi molto discutibile: «Oggi le banche praticamente non danno interesse – insiste Nardi – pertanto la norma non porterà alcun beneficio fiscale, ma solo costi per il notariato. Quando i tassi aumenteranno, lo Stato potrà sperare di incassare qualcosa. L’interesse sulla cifra della singola compravendita è poca cosa, è vero – conclude il Presidente -, ma il dato complessivo è potenzialmente di tutto rispetto. Ogni anno ci sono circa 500mila compravendite per un importo medio di 100 mila euro. Fate voi due conti: un giro d’affari di 500 miliardi! L’immobiliare è sempre visto come un bamcomat o una vacca da mungere, mai come una risorsa per il nostro Paese!».